Xây - sửa nhà ở Anh: tìm builder không bị "cowboy", planning permission và chi phí 2026

"Cowboy builder" — thợ dựng giá bỏ ngang — là cơn ác mộng quốc dân ở Anh. Người Việt sở hữu nhà (và cả đội thợ Việt làm xây dựng) đều cần thuộc luật chơi: giấy phép nào, hợp đồng gì, tiền trao theo mốc nào.

Tóm tắt nhanh

• Giấy phép: nhiều cải tạo thuộc "permitted development" (không cần xin — extension nhỏ, loft nhất định); vượt khung phải xin planning permission qua council; MỌI công trình kết cấu/điện/gas cần building regulations + thợ có chứng nhận (Gas Safe, NICEIC điện).
• Chi phí tham khảo 2026: single-storey extension ~2.000-3.000£/m², loft conversion 45-75k£, bếp mới 8-25k£, sơn sửa phòng 1-3k£ — London đắt hơn 20-30%.
• Tìm thợ: Checkatrade/TrustMark/MyBuilder + xem công trình thật + 2-3 báo giá chi tiết; đội thợ Việt trong cộng đồng làm tốt mảng hoàn thiện — vẫn cần báo giá giấy và bảo hiểm public liability.
• Tiền: KHÔNG BAO GIỜ trả trước quá 10-20%; thanh toán theo mốc nghiệm thu, giữ 5-10% sau hoàn công vài tuần — "trả hết trước cho rẻ" là kịch bản cowboy kinh điển.
• Tranh chấp: giữ mọi giấy tờ/ảnh, khiếu nại qua Citizens Advice/small claims court (kiện nhỏ dưới 10k£ tự làm online được).

Câu hỏi thường gặp

Nhà thuê muốn sửa nhỏ (sơn, khoan kệ) được không?

Phải hỏi landlord bằng văn bản — hợp đồng thuê Anh đa số cấm thay đổi; tự ý làm là mất deposit, mà deposit ở Anh được bảo vệ trong scheme, cứ làm đúng thì đòi được.

Tìm thợ Việt uy tín? Danh bạ dịch vụ